地产纾困,动真格了,AMC正在加速进场

地产纾困,动真格了,AMC正在加速进场
2022年08月12日 00:00 乐居财经

  文/乐居财经 李奕和

  在稳行业、保交付的政策导向下,AMC正在加速进场。

  8月10日晚间,中南建设(000961. SZ)公告,日前,控股股东中南控股集团有限公司(简称“中南控股”)与江苏资产管理有限公司(简称“江苏资产”)签署合作框架协议。

  据此,江苏资产或其指定主体拟与中南控股或其指定主体共同设立规模人民币20亿元、存续期3年的基金。以用于中南控股及关联方投资的项目合作,包括不限于存量债务重组、现有项目续建等。

  根据协议,江苏资产方将担任普通合伙人(简称“GP”)和优先级有限合伙人,认缴合计18亿元,占比90%;中南控股方为劣后级有限合伙人,认缴2亿元,占比10%。

  基金设立投资决策委员会,江苏资产委派2名,中南控股委派1名,执行事务合伙人由GP担任,基金事项由三分之二及以上委员同意视为通过。

  这是中南集团继今年5月,与中国华融达成战略合作后,与又一家AMC机构签订合作。从全国性AMC到地方性AMC的进场,政策层面对房地产企业的纾困自上而下,逐步精细化落实。

  有业内人士指出,地方AMC很大程度上代表了当地政府的意志,对当地保交付、保民生负有重要责任。而随着房地产纾困逐渐进入深水区,未来地方资产管理公司与房企合作的案例会变得更加常见。

  地方AMC进场

  7月28日,中央政治局会议再次强调要“稳定房地产市场”,并指出要“因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求”,“压实地方政府责任,保交楼,稳民生”。银保监会召开的工作座谈会也指出,要支持地方做好“保交楼”工作,促进房地产市场平稳健康发展。

  这是上层对房地产保交付、促进行业健康发展的又一次有力定调。而一直以来,在不良资产处置领域有丰富经验的资产管理公司(AMC),被认为是有望加快企业风险化解,促进市场出清的重要力量。

  今年1月,金管局召集几家全国性AMC开会,研究按照市场化、法治化原则,参与风险房地产企业的资产处置、项目并购及相关金融中介服务。AMC与房企的组合开始频繁见诸报道。

  首先是4月初,佳兆业、招商蛇口、中国长城资产达成合作。随后的当月下旬,金融监管部门向四大AMC和18家金融机构提供了12家出险房企清单,针对其资产收并购等工作提出6项政策指导。

  当时这批企业名单就有中南和佳兆业,此外还包括世茂、中梁、绿地、奥园、恒大、融创、荣盛、阳光城、融信、富力。

  仅十多天后,中南集团迎来了AMC的入场。5月8日,中南控股与中国华融、南通房投集团、南通产业控股、江苏海晟控股共同签署合作。最近的则是8月5日,中国华融与阳光城签署纾困重组框架协议。

  现如今,不仅是全国性的AMC,地方资产管理公司也加入到地产行业的这场集体帮扶中来。

  此次与中南控股达成合作的江苏资产,成立于2013年5月,注册资本71.99亿元,是经江苏省人民政府批准设立、中国银保监会核准的全国首批地方AMC之一,也是全国第一家省级资产管理公司。

  其主要股东为无锡市国联发展(集团)有限公司,实控人为无锡国资委。据了解,成立至今,江苏资产已与100余家金融机构建立合作关系,累计化解特殊资产规模超1500亿元,综合实力位居全国地方AMC前列。

  实际上在中南之前,7月19日,郑州地产集团与河南资产已就联合设立地产纾困基金事宜达成共识。资料显示,河南资产成立于2017年8月,注册资本50亿元,由河南投资集团作为主发起人设立,实控人为河南省财政厅。成立5年,累计收购不良资产已达1012亿元。

  而在8月5日,建业集团与郑州市房地产纾困基金、郑州地产集团等相关方,就北龙湖金融岛写字楼项目达成合作。金融岛项目在建面积120.43万平方米,定位为“中原经济区的金融中心”,被称为郑州版的陆家嘴。

  地产纾困渐入深水区

  对于房企与AMC的合作,IPG中国首席经济学家柏文喜向乐居财经《地产K线》表示,AMC的长处是对不良资产的处置与整理,但AMC发挥该长处的前提是获得出险房企的资产管理权。

  因此,在出险房企尚未进入破产清算程序,还试图努力自救和通过重整来恢复生机的状态下,AMC就只能成为这些出险房企自救的配角和资源提供者,而无法成为资产处置的主导者。自然也就致使AMC的隆重出场,至今也是一场雷声大雨点小的空欢喜。

  此话不无道理。如此前的恒大,为化解经营及财务上的风险,在去年12月便设立风险化解委员会,里面的成员除了恒大自身高管,还有中国信达的管理人员。但截至目前,恒大重组方案仍未落地。当然,这跟恒大全国盘子铺得过大,以及自身问题的严重性不无关系。

  另一方面,此前传出将引入五大AMC的房企们,实质性的动作也少有传出。

  与全国性AMC不同,在复杂耗时的重组历程以及急迫保交付任务的矛盾冲突下,地方性AMC似乎更愿意通过成立基金的方式,推动项目的复工复产和运转。中南集团和建业地产就是很好的例证。

  有业内人士对此指出,地方AMC与房企的合作很大程度上由当地政府推动,代表了当地政府的意志,对当地保交付、保民生负有重要责任。这些地方资产管理公司的加入,让房企获得了资金与政府背书,从而能够快速激活项目的顺利开发与交付。这是当地政府所乐于见到的。

  柏文喜也指出,全国性AMC技术性和政策性更强,决策独立性不太会受地方政府干预而更加考虑投资的安全性与收益性,因此也更体现了市场化、法制化原则。这是全国性AMC与地方性AMC在跟房企合作上的主要区别。

  但他同时认为,房企通过与地方AMC成立基金的方式来推动项目的复工复产和顺利运转,实际上还是以房企为主导,AMC只不过充当了房企增量资金投资者、停工停建项目盘整方案咨询人,以及外部增信的作用。

  “这样的方式只适合那些资产大于负债、待售货值较大,以及被挪用的预售款能够追回的项目,其他的项目应该并不适用。”而且中南集团和江苏资产组建的基金只有20亿的规模,是无法靠大量直接注入资金去盘活中南置地的所有停工停建项目的。柏文喜称。

  无论如何,随着房地产纾困逐渐进入深水区,向房企纾困的对象以及纾困方式都会越来越多元。未来一段时间,地方资产管理公司与房企合作的案例或还将变得更加常见。

  当然,即使在稳行业、保交楼大势下,并不意味着所有的涉险企业都将得到有效的“拯救” 。柏文喜指出,大量的民营房企可能更多还是需要通过市场出清的方式来进行重整,AMC参与重整更多的只是从风险更为可控、更具操作性的项目层面上进行。

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责任编辑:张海营

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